Engenharia de Patrimônio · Desde 2006

Transformamos patrimônio tombado em ativos estratégicos.

Somos consultores UNESCO e parceiros IPHAN. Estruturamos imóveis históricos subutilizados como hotéis-boutique, venues culturais e centros operacionais — combinando excelência técnica certificada com engenharia financeira de Lei Rouanet, SPEs e capital privado.

Diagnóstico de Viabilidade → Ver Portfólio
20Anos de Engenharia
15Anos em Restauro
6M+m² Gerenciados
3Níveis de Tombamento
UNESCO
IPHAN
CONDEPHAAT
CONPRESP
MP · SP
CPTM

A Tese

O Brasil tem milhares de imóveis tombados subutilizados.
Eles não são passivos. São ativos esperando estruturação.

Patrimônio histórico tombado não é custo imobilizado. É uma classe de ativo com retorno previsível quando estruturado com rigor técnico-científico e engenharia financeira. Identificamos, diagnosticamos, restauramos e operacionalizamos imóveis tombados — transformando-os em hotéis-boutique, sedes corporativas premium, centros culturais lucrativos e venues de alto padrão.

Por que patrimônio tombado é um ativo estratégico
Incentivos fiscais robustos: Lei Rouanet permite dedução de até 4% do IR em restauro cultural. PAC Patrimônio Cultural 2026 alocou R$ 1,3 bilhão. Valorização acelerada: Imóveis tombados restaurados valorizam 2-3× acima do mercado convencional (fonte: IPHAN). Diferenciação competitiva: Hotéis-boutique em patrimônio tombado operam com ADR 40-60% superior (FOHB 2024). Escassez regulatória: Barreiras de entrada altíssimas (IPHAN, UNESCO, CONDEPHAAT) criam monopólios naturais.

Nossos Serviços

7 linhas de serviço integradas.
Da estruturação à operação.

Diagnóstico Técnico-Científico

Ensaios não destrutivos (GPR, termografia, esclerometria), laser scanner 3D (±2mm), análise patológica, levantamento documental IPHAN/CONDEPHAAT. Laudo técnico 180-240 pgs.

Ticket: R$ 80-250k | Prazo: 30-45 dias

Viabilidade Técnico-Financeira

Análise de vocação do imóvel, estudo de demanda, modelagem financeira 10 anos (TIR, VPL, payback), estruturação de captação (Lei Rouanet, BNDES, FIPs, SPEs), engenharia tributária.

Fee: 8-12% do capital levantado | Prazo: 20-30 dias

Estruturação & Captação

Captação via Lei Rouanet (até 4% IR dedutível), BNDES Preservação Cultural, FIPs patrimoniais, SPEs estruturadas. Pitch deck investidores, term sheet, roadmap de aprovações regulatórias.

Success fee: Escala progressiva | PAC 2026: R$ 1,3 bi disponível

Projeto de Restauro Compatibilizado

Projeto executivo aprovado IPHAN/CONDEPHAAT/CONPRESP, compatibilização BIM 5D, memoriais técnicos, cadernos de encargos, orçamento analítico (SINAPI/PINI) ±3% de precisão.

Honorários: 4-6% do valor da obra | Prazo: 90-150 dias

Execução de Obra Certificada

Equipe especializada em patrimônio tombado, gestão Lean Construction (Last Planner System), controle de qualidade ISO 9001, interface contínua com órgãos de tombamento. Entrega com CND, Habite-se, certificado IPHAN.

BDI: 18-22% (obras especiais) | Garantia: 5 anos estrutural

Operacionalização do Ativo

Desenvolvimento de marca, contratação de operadora hoteleira/gestora corporativa, comercialização (lançamento, PR, digital), treinamento de equipes em conservação patrimonial. Ativo operacional gerando receita recorrente.

Fee: Equity stake ou success fee | Prazo: 60-120 dias pós-obra

Manutenção Patrimonial Contínua

Plano de manutenção preventiva certificado, inspeções técnicas trimestrais, conservação de elementos tombados, atualizações de documentação IPHAN, gestão de seguros patrimoniais. Preservação do valor do ativo.

Retainer: 0,8-1,2% VGV mensal | Contratos: 36-60 meses

Modelo de Negócio

Operador financeiro de patrimônio tombado.
3 fontes de receita integradas.

A PCS Restauro não é apenas uma construtora. Somos estruturadores e operadores financeiros de projetos de valorização patrimonial. Capturamos valor em três momentos distintos da cadeia: estruturação, execução e operação.

COMO TRANSFORMAMOS PATRIMÔNIO EM ATIVO ESTRATÉGICO

1

IDENTIFICAÇÃO & DIAGNÓSTICO

Imóvel tombado subutilizado → Diagnóstico técnico-científico completo → Análise de potencial de valorização → Laudo técnico aprovável IPHAN/CONDEPHAAT.

2

ESTRUTURAÇÃO FINANCEIRA

Modelagem financeira (TIR, VPL, payback) → Estruturação de SPE → Identificação de vocação econômica (hotel, corporativo, cultural) → Pitch deck investidores → Captação Lei Rouanet/BNDES/FIPs.

3

PROJETO & APROVAÇÕES

Projeto executivo de restauro compatibilizado BIM 5D → Adequação ao novo uso → Aprovações IPHAN/CONDEPHAAT/CONPRESP → Orçamento analítico ±3% → Documentação completa para licitar ou executar.

4

EXECUÇÃO CERTIFICADA

Obra com equipe especializada em patrimônio → Gestão Lean Construction → Interface contínua com órgãos de tombamento → Entrega com CND, Habite-se, certificado IPHAN → As-built BIM + manual de manutenção.

5

OPERAÇÃO & VALORIZAÇÃO

Operacionalização do ativo (marca, comercialização, contratação de operadora) → Ativo gerando receita recorrente → Manutenção patrimonial contínua → Valorização 2-3× acima do mercado convencional → Exit via venda SPE ou IPO.

3 FONTES DE RECEITA INTEGRADAS

1

Fees de Estruturação

Receita recorrente da estruturação de projetos: diagnóstico técnico (R$ 80-250k), viabilidade financeira (8-12% do capital levantado), success fee de captação (escala progressiva).

Margem típica: 40-60% EBITDA | Prazo de recebimento: 30-90 dias
2

Margem de Execução

Honorários de projeto (4-6% do valor da obra), BDI de execução (18-22% para obras especiais de patrimônio), gestão de obra (fees mensais de acompanhamento).

Margem típica: 25-35% EBITDA | Ciclo: 12-36 meses
3

Equity Stake & Operação

Participação acionária na SPE do ativo (5-20% equity), fees de operacionalização (lançamento, comercialização), retainer mensal de manutenção patrimonial (0,8-1,2% VGV).

Retorno típico: TIR 18-25% (5 anos) | Exit: Venda SPE ou IPO hoteleiro

MÉTRICAS FINANCEIRAS (ÚLTIMOS 3 ANOS)

R$ 28M+
Captado via Lei Rouanet e incentivos fiscais
22%
TIR média projetos estruturados (equity stake)
35%
Margem EBITDA consolidada (média 3 anos)
6
SPEs estruturadas com equity stake ativo

Portfólio Selecionado

6 projetos emblemáticos.
Complexidade técnica. Impacto cultural.

Vila de Paranapiacaba - Vista aérea ao entardecer com igreja no alto e casario histórico inglês
EM ANDAMENTO CONTÍNUO

Vila de Paranapiacaba

Santo André, SP

50+ edificações tombadas | IPHAN + CONDEPHAAT | 15 anos de atuação (2010-2025)

Maior projeto contínuo de restauro em vila ferroviária inglesa do Brasil. Restauração integral de casario operário vitoriano, estação ferroviária de 1867, passarelas metálicas, sistema de drenagem histórico. 100% das edificações entregues dentro do prazo.

Castelo Garcia D'Ávila
PROJETO APROVADO

Castelo Garcia D'Ávila

Mata de São João, BA

Único castelo medieval das Américas | Tombado UNESCO | Século XVI

Consolidação estrutural de ruínas medievais em alvenaria de pedra (1560), restauro de capela neogótica, recomposição de torre de vigia, impermeabilização de fundações históricas. Projeto aprovado IPHAN com tecnologia de escaneamento 3D e análise arqueológica.

Real Fábrica de Ferro São João de Ipanema
CONCLUÍDO

Real Fábrica de Ferro de Ipanema

Iperó, SP

Primeira siderúrgica do Brasil (1810) | Tombamento IPHAN | Área 5.000 m²

Restauro de complexo industrial imperial: fornos de redução, chaminé de tijolos aparentes de 1818, aqueduto histórico, casario operário. Recuperação de estruturas metálicas originais com técnicas de metalurgia histórica. Entregue 2 meses antes do prazo.

Edifício Campos Salles - Ministério Público SP
EM ANDAMENTO

Edifício Campos Salles (MP-SP)

São Paulo, SP

Sede Ministério Público 1928 | Art-Nouveau | Obra sensível 24/7

Restauro de fachada histórica art-nouveau em cantaria, vitrais importados franceses, grades de ferro fundido ornamental, telhado cerâmico tipo Marselha. Obra executada em edifício operacional sem interrupção de atividades (metodologia lean healthcare adaptada).

Theatro Municipal de São Paulo
CONCLUÍDO

Theatro Municipal de São Paulo

São Paulo, SP

Inaugurado em 1911 — Símbolo de SP | Palácio da Semana de Arte Moderna (1922) | Tombamento: IPHAN, CONDEPHAAT, CONPRESP

Direção técnica em projetos de dinamização e conservação. Projetos via incentivo fiscal (Lei Rouanet) e financiamento BNDES. Restauro de fachadas históricas, sistemas elétricos, acústica profissional e infraestrutura. Preservação de ornamentos art-nouveau, vitrais, lustres de cristal. Gestão de equipes multidisciplinares e aprovações em órgãos de patrimônio.

Museu da Cana-de-Açúcar
CONCLUÍDO

Museu da Cana-de-Açúcar

Piracicaba, SP

Engenho industrial 1881 | Arquitetura eclética | Conversão museológica

Restauro de galpão industrial de cana e conversão em museu interativo. Recuperação de estrutura metálica inglesa, piso de tijolo maciço, cobertura shed metálica. Projeto de climatização museológica sem impacto visual. Prêmio IAB-SP 2019 melhor restauro adaptativo.

Equipe

Liderança técnica com 20 anos de mercado.
Sócios e especialistas certificados.

Sócios Fundadores

André M. Parro

Eng. Civil | Sócio-Fundador

UNICAMP + Poli-USP | 20 anos em obras de alta complexidade. +1 milhão m² executados. Especialista em patrimônio tombado e retrofit de edifícios históricos. Responsável técnico Paranapiacaba (15 anos), Retrofit Hotel Bourbon Aurora, restauro Castelo Garcia D'Ávila. Metodologias Lean Construction e BIM 5D.

Alexandre Aguiar

Eng. Civil | Sócio-Fundador

Performance Engineering | Especialista em engenharia de performance e gestão de obras públicas. Certificação Lean Construction (LCI). Responsável por cronogramas críticos e orçamentos de precisão (±3%). Coordenador técnico projetos IPHAN e interface com órgãos de tombamento. Background em obras ferroviárias e infraestrutura histórica.

Equipe Técnica Especializada

Isabela Galvez

Arquiteta | Patrimônio Cultural

Consultora UNESCO | Especializada em restauro e conservação de patrimônio cultural. Responsável por aprovações IPHAN/CONDEPHAAT e desenvolvimento de projetos executivos de restauro. Expertise em diagnóstico patológico, levantamento laser scanner 3D e modelagem HBIM (Heritage BIM).

Vamos conversar

Tem um imóvel tombado subutilizado?
Estruturamos a tese de investimento.

Resposta em até 48h úteis. Diagnóstico preliminar sem custo.

contato@pcsengenharia.com.br

+55 11 98537-9091

São Paulo, SP — Atuação nacional

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